Garantie décennale constructeur non-réalisateur (CNR) : comment choisir ? Quel coût ?

Qu’ils soient réalisateurs ou non-réalisateurs des travaux, les constructeurs sont tenus de souscrire des assurances professionnelles pour couvrir leur activité.

Certaines sont obligatoires et d’autres vivement conseillées : responsabilité civile professionnelle, garantie des locaux et des biens ou encore protection juridique. Voyons aujourd’hui les particularités de l’assurance décennale, l’assurance dédiée aux professionnels du BTP. La souscription d’une garantie décennale constructeur non-réalisateur est-elle obligatoire ? Quels risques couvre-t-elle ? Comment la choisir et à quel tarif ? Faisons le point.

Un constructeur non-réalisateur a-t-il l’obligation de souscrire une garantie décennale ?

Depuis 1978 et la loi Spinetta, tous les professionnels du BTP ont l’obligation de souscrire une garantie décennale pour couvrir les dommages inhérents à leurs travaux. Sont concernés tous les travaux de construction des ouvrages neufs, en rénovation ou en extension. Cette obligation s’applique à tous les acteurs du bâtiment quels que soient le statut, le métier et la taille de l’entreprise. Parmi ces professionnels, citons :

• les architectes ;
• les géomètres ;
• les maîtres d’œuvre ;
• les maçons ;
• les charpentiers ;
• les plombiers ;
• les constructeurs de maisons individuelles ;
• les poseurs de portes et fenêtres ;
• les étancheurs, etc.

Les constructeurs non-réalisateurs sont, eux aussi, obligés de souscrire une garantie décennale même si comme leur nom l’indique, ils ne réalisent pas directement les travaux. Le constructeur non-réalisateur est un intermédiaire professionnel ou particulier. Quand il s’agit d’un professionnel, il est un intermédiaire entre le maître d’ouvrage et les artisans du BTP chargés de la mise en œuvre matérielle et intellectuelle. Un constructeur non-réalisateur est par exemple :

• un promoteur : un vendeur d’immeuble achevé ou un vendeur d’immeuble à construire ;
• un marchand de biens ;
• un lotisseur aménageur,
• un vendeur non professionnel : un particulier vendant son logement dans les dix ans après sa construction ou sa rénovation, etc.

Quels dommages couvrent une garantie décennale constructeur non-réalisateur ?

La garantie décennale couvre les dommages affectant les travaux du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages. La durée de couverture est de dix ans à compter de la réception du chantier. Si un expert constate durant cette période un dommage, un défaut ou un vice de construction imputé au maître d’œuvre, la garantie décennale indemnise au maître d’ouvrage les frais de réparation. On parle alors de responsabilité décennale engagée. L’assurance décennale constructeur non-réalisateur fonctionne comme la garantie décennale, mais est spécifique à cette catégorie de professionnels.

Quels sont les types de dommages pris en charge par une garantie décennale constructeur non-réalisateur ?

Les types de dommages pris en charge par la garantie décennale constructeur non-réalisateur sont de deux types :

• Les dommages affectant la solidité et la pérennité des structures, mais aussi de leurs équipements indissociables : un défaut majeur de charpente, une malfaçon des fondations ou des murs, etc.
• Les dommages rendant impropre à l’habitation ou à la destination d’usage de l’ouvrage, mais aussi de ses équipements indissociables : étanchéité ou isolation non conforme, fuites au niveau des réseaux d’évacuation, chauffage central défectueux, etc.

Tous les dommages inhérents aux travaux dits esthétiques sont couverts par la garantie biennale.

Comment mettre en place une garantie décennale constructeur non-réalisateur ?

Le constructeur non-réalisateur souscrit en principe une assurance dommage ouvrage. Avec ce contrat, l’assureur propose le plus souvent d’inclure l’option complémentaire de garantie décennale. Cette dernière doit d’ailleurs être souscrite avant tout démarrage des travaux. La garantie décennale prend effet dès la livraison de l’ouvrage (réception des travaux). Pendant dix ans, elle permet aux constructeurs non-réalisateurs de se retourner contre les différents constructeurs de l’ouvrage en cas de dommage avéré.

Que risque encourt le constructeur non-réalisateur sans assurance décennale ?

Le constructeur non-réalisateur risque des sanctions financières et pénales en cas de non-souscription à une garantie décennale. La peine peut aller jusqu’à six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende. Cette situation peut mettre rapidement en péril son entreprise puisqu’il doit en plus prendre en charge tous les frais de réparation des dommages.

Comment choisir une garantie décennale constructeur non-réalisateur ?

Pour choisir une garantie décennale constructeur non-réalisateur, le professionnel doit avant tout faire le point sur ses besoins. Quelles garanties et options souscrire ? Quel plafond d’indemnisation ? Avec ou sans franchise ? Quel budget ? Le but est de mettre en concurrence les offres du marché pour obtenir la plus adaptée à son profil. Pour comparer les assurances, il a trois possibilités :

1. Démarcher les assureurs en direct par téléphone ou sur rendez-vous en agence.
2. Mandater un courtier expert en assurances professionnelles.
3. Utiliser un comparateur en ligne.

Cette dernière solution comporte plusieurs avantages : le gain de temps, la gratuité, mais aussi la liberté de choix sans aucun engagement. Avec cet outil et après avoir rempli un formulaire, le constructeur non-réalisateur obtient des devis personnalisés. Il compare facilement les tarifs, les franchises, le plafond de garantie. Il prend le temps de vérifier les exclusions de garantie et les délais de carence et de franchise. Le courtier indépendant est pratique quand le constructeur non-réalisateur souhaite déléguer sa recherche de garantie décennale. Il s’occupe de tout : de la mise en concurrence, du dossier, de la négociation et même d’intermédiaire en cas de litige.

Combien coûte une garantie décennale CNR ?

La garantie décennale d’un constructeur non-réalisateur coûte relativement peu au regard des risques couverts. Elle est le plus souvent adossée à la garantie dommages ouvrage. Il est quasi impossible de souscrire une assurance décennale constructeur non-réalisateur seule. Son coût correspond à un forfait, variable entre 600 et 800 € pour un constructeur non-réalisateur particulier. Il faut compter environ 0,15 % du montant total des travaux de l’ouvrage pour un constructeur non-réalisateur professionnel.

Pour conclure, la garantie décennale constructeur non-réalisateur est obligatoire pour les professionnels faisant construire un ouvrage par d’autres professionnels du BTP et pour un maître d’ouvrage. La garantie protège non seulement le constructeur non-réalisateur, mais aussi les acquéreurs des dommages sur les travaux, et ce, pendant dix ans à la réception du chantier. Malgré un tarif sensiblement similaire d’un assureur à un autre, comparer les offres permet d’obtenir des conditions préférentielles.