Bail commercial 3-6-9 : pourquoi ces durées ? Quelles alternatives ?

Comme son nom l’indique, un bail commercial 3-6-9 permet de louer un local à des fins commerciales, industrielles ou artisanales sur une longue période, au moins 9 ans. Mais, ce type de contrat de location, assez protecteur pour les locataires, permet notamment à ces derniers de reconsidérer leur bail tous les trois ans.

À qui s’adresse un bail commercial ?

Un bail commercial désigne un contrat de location concernant un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et qui est habilité pour administrativement. Ainsi, un local à usage d’habitation ne peut pas faire l’objet d’un bail commercial sans avoir demandé au préalable son changement d’affectation à l’administration.

Un bail commercial est en effet régi par des règles différentes d’un bail d’habitation. Par exemple, ce type de contrat de location peut spécifier le seul type d’activité commerciale qu’il est possible d’exercer dans le local. On appelle cela la clause de déspécialisation.

La rédaction d’un bail commercial ne doit pas répondre à des formalités particulières. Toutefois, il est recommandé de l’écrire et, encore mieux, qu’il soit rédigé par un avocat ou un notaire. En revanche, la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

D’une manière générale, les baux commerciaux ont la caractéristique d’être très protecteurs pour les locataires.

Quelle est la durée d’un bail commercial ? Quand et comment y mettre fin ?

Quand on parle de bail commercial, on utilise le plus souvent le terme de « bail 3-6-9 ». Il signifie, d’une part, qu’un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Le locataire et le bailleur peuvent donc se mettre d’accord pour déterminer une durée de location plus longue que 9 ans, mais ce type de contrat de location ne peut jamais être signé pour une durée indéterminée. La règle générale veut qu’un bail commercial est tacitement reconduit au-delà de sa date d'expiration.

Un bail 3-6-9 signifie aussi que le locataire peut décider de quitter le local et donner son congé au bailleur à la fin d’une période égale à 3 ans sans avoir à donner un motif particulier. Toutefois, certains baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à 9 ans peuvent contenir une clause qui interdit cette possibilité au locataire.

Pour résilier un bail commercial, le locataire doit informer son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier, au moins 6 mois soit avant la fin de cette période de 3 ans où il peut quitter le local loué, soit avant la fin de la durée de location prévue dans le bail. Si le locataire ne respecte pas ce délai de 6 mois avant le délai de 3 ans prévu dans les baux commerciaux, son départ ne peut pas être prévu avant la période de 3 années suivante.

Les situations où le locataire peut mettre fin exceptionnellement à son bail commercial

Un locataire qui a signé un bail commercial n’a pas besoin d’attendre la période de 3 ans, caractéristique de ce type de contrat de location, dans certaines situations. S’il part à la retraite ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité. Dans ces cas, le locataire doit malgré tout respecter un préavis de 6 mois.

Il faut savoir que le décès du locataire d’un bail commercial n’a pas pour conséquence la résiliation automatique de ce contrat. Toutefois, une clause particulière peut prévoir cette situation. Sinon, ce sont les héritiers du défunt qui deviennent les signataires du bail commercial. Ils peuvent décider de continuer d’occuper le local concerné ou de résilier le contrat dans les mêmes termes que dans le cas du départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité.

La résiliation d’un bail commercial par le bailleur

Le bailleur a la possibilité de résilier un bail commercial dans deux cas : en refusant son renouvellement demandé par le locataire aux échéances prévues au contrat, ou en donnant congé au locataire sans lui proposer un renouvellement du bail, en précisant le motif. Dans ce dernier cas, le bailleur doit faire connaître sa décision au locataire par acte d'huissier 6 mois avant l'expiration de la période de 3 ans au bout de laquelle le bail commercial peut être modifié, ou 6 mois avant la fin du bail prévue. Si ce délai de 6 mois n’est pas respecté, le congé prendra effet à la fin de la période de 3 ans suivante.

Le locataire d’un bail commercial a le droit de s’opposer à la résiliation de son bailleur ou de demander ce que l’on appelle une « indemnité d’éviction », une somme d'argent que le bailleur verse au locataire pour compenser le non renouvellement du bail. Pour bénéficier de cette indemnité, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans.

La possibilité de rompre un bail commercial à tout moment

D’un commun accord, et après avoir conclu une convention spécifique ensemble, le bailleur et le locataire d’un bail commercial peuvent décider qu’il est possible de mettre fin au bail à tout moment, c’est-à-dire sans attendre la fin du bail commercial ou la période de 3 ans qui autorise sa résiliation. Ils peuvent même prévoir au contrat des périodes différentes de ces 3 années propres au bail 3-6-9. On parle alors de résiliation à l’amiable.

Cette dérogation à la règle générale des baux commerciaux ne concernent toutefois que certains types de baux. Ceux conclus pour une période supérieure à 9 ans, qui concernent des locaux où un seul type d’activité est possible et les locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage.

À noter aussi : un bail commercial prévoit dans la plupart des cas une clause dite « résolutoire » qui prévoit la résiliation anticipée du bail en cas de manquements de l’une ou l’autre des parties à des obligations prévues au contrat initialement.

Des exceptions aux règles applicables aux baux commerciaux

Le bail commercial pour une location saisonnière

Dans le cas de l’exercice d’une activité saisonnière, un bail commercial répond à des règles différentes notamment en ce qui concerne sa durée.

Ainsi, ce type de contrat de location peut être conclu pour la seule durée de l’activité, généralement entre 3 et 6 mois. Le bail commercial a donc une durée déterminée et surtout il se termine à une date précise prévue d’avance à la signature du contrat. Il peut être renouvelé chaque année pour la même période de location. Et le bailleur a la possibilité de conclure 2 baux commerciaux pour le même local à des périodes différentes de l’année (par exemple pendant l’été et pendant l’hiver).

Dans le cadre d’un bail commercial pour une location saisonnière, et contrairement au bail commercial classique, le locataire n’a pas de droit automatique à son renouvellement. Il n’a pas non plus de préavis à respecter pour quitter le local.

Le bail commercial dérogatoire pour une courte durée

Il est aussi possible d’utiliser un bail commercial pour des locations de courte durée dans le but d’exploiter un fonds de commerce ou une activité artisanale. Le bailleur et le locataire ne s’engagent pas ainsi sur une longue durée (3-6-9 ans). Avec ce type de bail commercial, le locataire n’a pas droit au renouvellement de son bail.