Pas-de-porte : caractéristiques, est-il obligatoire ? Quel bail ?

Pas-de-porte, droit au bail, fonds de commerce, murs commerciaux… Autant de termes qui se rapportent à l’acquisition d’un local commercial, mais qui sont pourtant à distinguer les uns des autres sur le plan juridique.

Alors, qu’est-ce qu’un pas-de-porte ? On répond à vos interrogations dans cet article !

Définition du pas-de-porte

Le pas-de-porte s’apparente à un droit d’entrée. Il est demandé par le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire du local commercial, au professionnel qui souhaite louer le bien immobilier. Ce n’est que si le montant du pas-de-porte est effectivement versé que le bail commercial peut être signé.

Le pas-de-porte ne peut donc être exigé que pour les locaux vacants et vient en plus du droit au bail. En effet, si le local est occupé par un commerçant qui souhaite trouver repreneur par exemple, ce dernier peut vendre le fonds de commerce et le droit au bail, ce qui ne permet pas au propriétaire des lieux d’exiger un pas-de-porte.

Les caractéristiques du pas-de-porte

La somme d’argent demandée par le bailleur au locataire et appelée pas-de-porte peut juridiquement correspondre à :

• Un supplément de loyer : celui-ci permet de s’assurer de la solvabilité du locataire, mais également de pallier le manque à gagner en cas d’augmentation des loyers dans le secteur alors que le bail commercial ne permet pas d’augmenter significativement les sommes à verser
• Une indemnité : celle-ci se rapproche alors d’une compensation pour la non augmentation des loyers, le droit de renouvellement du bail ou encore des avantages commerciaux établis entre les parties

À noter que le pas-de-porte peut également être mixte et englober à la fois un supplément de loyer et une indemnité. Le plus souvent, le montant du pas-de-porte consiste en un supplément de loyer. Si ce n’est pas clairement indiqué dans le bail commercial, la requalification en supplément de loyer est acquise au locataire preneur.

La nature du pas-de-porte détermine ses effets juridiques, sur les plans fiscaux et comptables :

• Pour un supplément de loyer : le pas-de-porte est pour le propriétaire un revenu foncier et pour le locataire une charge déductible sur la durée du bail (généralement 9 ans)
• Pour une indemnité : le pas-de-porte ne fait l’objet d’aucune imposition pour le propriétaire et s’inscrit comme un actif incorporel non amortissable à l’actif du bilan pour le locataire

Bon à savoir : par un arrêt du 15 février 2019, le Conseil d’État considère le pas-de-porte comme une prestation accessoire au bail commercial, soumettant de fait son montant à la TVA.

L’obligation du pas-de-porte

Le pas-de-porte n’a rien d’obligatoire, il est demandé à la discrétion du propriétaire bailleur et est donc librement négociable entre les parties. On le rencontre généralement dans les zones commerciales les plus susceptibles de générer un chiffre d’affaires important (centre-ville historique, zone à fort trafic, centre commercial réputé, station balnéaire, etc.).

Le montant du pas-de-porte est donc apprécié par le propriétaire en fonction de la superficie du local, des possibilités qu’il laisse au locataire, de son emplacement, du passage de la clientèle, etc. Il est donc possible d’opposer des arguments valable afin de négocier son montant à la baisse, notamment si le local est vacant depuis plusieurs mois, signe que le tarif du pas-de-porte est au-dessus du marché.

Le bail commercial avec un pas-de-porte

Le pas-de-porte est un élément financier important qui doit être mentionné dans le bail commercial conclu entre le propriétaire et le locataire. Sa nature doit être impérativement spécifiée s’il s’agit d’une indemnité.

La clause de pas-de-porte insérée dans le bail conclu entre les parties doit mentionner :

• Le montant du pas de porte
• Les modalités de paiement du pas-de-porte
• La nature du pas-de-porte : supplément de loyer, indemnité, mixte

Souvent versé en une seule fois, le montant dû pour le pas-de-porte peut cependant être échelonné dans le temps selon les modalités prévues par la clause spécifique.

Bon à savoir : en contrepartie du pas-de-porte, le locataire des lieux peut prétendre à une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail commercial, celle-ci est équivalente au prix payé pour le pas-de-porte.