Comment résilier un bail commercial de façon anticipée ?

Un bail commercial concerne les locations de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial. Il s’agit d’un contrat de location spécifique qui a pour vocation d’être protecteur pour le locataire en matière notamment de plafonnement de loyer et de renouvellement de bail. Ce dernier est normalement signé pour une durée minimale de 9 ans. Il est toutefois possible, autant pour le locataire que pour le bailleur, de résilier un bail commercial de façon anticipée en respectant certaines procédures.

Les cas où le locataire peut demander une résiliation anticipée de son bail commercial

À la fin de chaque période triennale du bail commercial

Si un bail commercial est normalement signé pour une période minimale de 9 ans, la loi donne la possibilité au locataire de demander au bailleur une résiliation anticipée à l'expiration d'une période de 3 ans, appelée période triennale, sans pour cela avoir besoin de justifier d’un motif particulier. Il doit lui faire part de sa demande par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter un préavis de 6 mois avant la date du départ prévue. Dans ce cas, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité. Cette possibilité de résiliation anticipée est aussi appelée « congé triennal ».

Le bailleur et le locataire peuvent aussi décider d’échéances différentes que la période triennale du bail, comme par exemple la possibilité de résilier le bail commercial par anticipation tous les ans.

Le départ à la retraite du locataire ou en cas d’invalidité

Le locataire d’un bail commercial peut demander la résiliation anticipée de son contrat de location s’il part à la retraite ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité. Il porte connaissance de sa décision au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Dans ces deux cas, le locataire a la possibilité de demander congé à tout moment au cours du bail commercial. Il doit toutefois respecter un délai de préavis de 6 mois avant la restitution des locaux loués et en informer le bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le décès du locataire d’un bail commercial

Le décès du locataire d’un bail commercial n’entraîne pas systématiquement la résiliation anticipée de ce dernier. Cette clause doit en effet être mentionnée dans le contrat de location pour être appliquée. Si cette situation n’est pas portée au contrat, le bail commercial est transmis d’office aux héritiers qui ont alors la charge de le résilier de manière anticipée dans les mêmes conditions qu’un départ à la retraite ou qu’une invalidité du locataire d’un tel bail.

La cession d’un fonds de commerce

Dans le cas où le locataire d’un bail commercial cède son fonds de commerce, il a la possibilité de résilier de manière anticipée ce contrat en le cédant à un tiers, le repreneur de son fonds de commerce. Cette situation est le plus souvent prévue au contrat et nécessite l’accord du bailleur.

Les cas où le bailleur peut résiler de manière anticipée un bail commercial

À l’occasion de travaux dans les locaux loués

Le bailleur d’un bail commercial peut donner congé au locataire de manière anticipée pour permettre la réalisation de travaux qui nécessitent que les locaux soient vides. Il peut s’agir de travaux de reconstruction, de restauration ou qui ont pour objet de transformer les locaux loués en usage principal d’habitation.

Cette résiliation anticipée du bail ne peut toutefois intervenir qu’à l’expiration d’une période triennale ou à la fin de chaque trimestre civil si le bail a été reconduit de manière tacite à son expiration normale.

D’autre part, le bailleur doit soit verser au locataire ce que l’on appelle une indemnité d’éviction (qui correspond à la valeur vénale du fonds ou à la valeur du droit au bail), soit lui offrir un local de remplacement aux caractéristiques équivalentes et disponible immédiatement. Le locataire dont le bail commercial est ainsi résilié de manière anticipée dispose de 3 mois pour accepter l’offre du bailleur.

En cas de faute du locataire

En signant un bail commercial, le locataire accepte, et est tenu, de respecter des obligations propres à ce type de contrat de location. Si aucune clause résolutoire (c’est-à-dire une clause qui permet au bailleur de récupérer son bien sans faire intervenir la justice si le locataire ne respecte pas les conditions du bail commercial) n’est prévue au contrat à l’origine, le bailleur peut demander en justice la résiliation anticipée du bail commercial.