Quel crédit pour acheter un commerce ou local commercial ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier professionnel, vous lancer dans une activité pérenne ou encore donner plus de poids à votre entreprise ? Quand on a trouvé l’emplacement idéal pour son activité ou pour générer des recettes locatives, acquérir un commerce ou local commercial est bien souvent le premier pas pour donner à une société ou à son patrimoine un nouveau souffle.

Mais qu’est-ce qu’un local commercial au juste ? Et quels sont les différents crédits permettant de le financer ? On fait le point pour que vous fassiez un choix éclairé !

Définition du local commercial

Le local commercial comprend deux éléments essentiels : le fonds de commerce d’une part et les murs d’autre part. Il est possible d’acheter l’un ou l’autre, ou les deux. Tout dépend de quel côté on se place.

Ainsi, lorsque l’on parle d’achat de commerce, on pense essentiellement aux murs. Cela signifie qu’on devient propriétaire du bâtiment à usage commercial et c’est le choix des investisseurs immobiliers.

Au contraire, les professionnels qui souhaitent exploiter le local vont acheter soit le fonds de commerce existant, c’est-à-dire les éléments corporels et incorporels tels que les aménagements, l’enseigne commerciale, la ligne téléphonique, la clientèle, etc.

Ils peuvent également faire l’acquisition des murs et devenir pleinement propriétaires. Enfin, ils peuvent s’implanter dans une nouvelle zone commerciale en achetant les murs, et en créant eux-mêmes un nouveau fonds de commerce grâce à l’activité qu’ils développent dans les locaux.

Les différents crédits pour l’acquisition d’un commerce

L’investisseur particulier, personne physique, n’aura pas le même choix en matière de prêt que l’entreprise professionnelle, personne morale. Cependant, de nombreuses solutions existent et sont à étudier au cas par cas.

Le prêt immobilier à une SCI

Sollicité par de nombreux investisseurs, la SCI est une forme de société civile destinée à l’acquisition et à la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ces biens peuvent être donnés en location aussi bien à des particuliers qu’à des professionnels. En conséquence, il est possible d’acheter des locaux à usage d’habitation comme des locaux à usage commercial.

C’est une forme de société intéressante pour l’investisseur immobilier, aussi bien en solo qu’en famille, mais également pour le gérant de SARL ou le président de SAS. Elle permet d’acquérir un local professionnel au nom de la SCI, qui sera ensuite loué à la société.

Ici, l’avantage en tant que professionnel est double : se créer un patrimoine personnel en versant les loyers à la SCI par le biais de sa propre société. Ceci permet de distinguer les entités et de conserver le bien même en cas de cession du fonds de commerce ou de faillite par exemple. L’entreprise déduit les loyers de son résultat et la SCI déclare les loyers encaissés en déduisant les intérêts du prêt bancaire.

Ce type de prêt passe par un crédit immobilier classique auprès de la banque de son choix, et est d’autant plus facile à obtenir que la SCI est composée de plusieurs personnes qui mettent leurs moyens en communs. C’est une solution idéale pour l’investisseur, mais aussi pour les sociétés dites familiales afin de générer un revenu à long terme.

L’acquisition en nom propre

Bien que plus rare, l’acquisition d’un local commercial en nom propre, soit par un investisseur étranger à l’entreprise, soit par le ou les gérants de l’entreprise qui occupera les locaux, est tout à fait possible.

Cette option offre l’avantage de ne requérir aucun formalisme particulier, puisque la création d’une SCI est inutile. En revanche, si l’acquisition du local commercial est faite au nom de plusieurs personnes, par exemple un couple gérant d’une supérette, il sera placé sous le régime de l’indivision avec les conséquences que cela peut entraîner en cas de mésentente.

Enfin, ce ne seront pas les capacités financières de la SCI qui seront étudiées par la banque, mais bien les capacités des emprunteurs. Il est donc nécessaire d’avoir des revenus solides et stables, un taux d’endettement inférieur à 33 % et une capacité de remboursement suffisante.

Le prêt accordé sera un crédit immobilier classique dans le cadre d’un investissement locatif et les revenus générés devront l’être dans la catégorie des revenus fonciers, soit au régime forfaitaire, soit au régime réel sur option irrévocable pour trois ans.

Le prêt immobilier professionnel

Réservé aux entreprises, c’est le crédit le plus commun dès lors qu’une société souhaite acheter un local commercial en son nom. Ici, la banque va regarder la situation de l’entreprise. Soit son prévisionnel si la société vient d’être créée, soit ses derniers bilans s’il s’agit d’une société existante.

Le plus souvent, une garantie sera prise pour accorder le prêt, généralement un PPD, une hypothèque, un cautionnement ou une assurance de la BPI. Il ne s’agit pas d’un prêt immobilier classique comme il en est accordé aux particuliers, mais d’un prêt d’investissement professionnel.

Le crédit bail immobilier

Bien que plus coûteux qu’un crédit immobilier classique, il constitue une alternative intéressante pour les jeunes sociétés qui ne peuvent pas encore se permettre de contracter un prêt professionnel d’un montant important sur plusieurs années.

Il consiste donc à faire racheter par une entreprise tierce le local commercial et à lui verser un loyer en contrepartie. À l’issue du nombre d’années prévues au contrat, l’entreprise peut alors faire jouer son option d’achat pour devenir propriétaire à son tour du commerce qu’elle occupe.

Ici, ce n’est pas auprès de la banque que l’entreprise est engagée, mais bien auprès du crédit-bailleur. Cette solution n’est ouverte qu’aux professionnels et ne peut donc pas convenir à l’investisseur immobilier.

Trouver le meilleur prêt immobilier pour acheter un local professionnel

Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier professionnel, que vous soyez une jeune entreprise ou une société créée depuis plusieurs années, l’achat d’un local commercial est l’occasion de faire le point sur le choix de son établissement bancaire.

Il est nécessaire de choisir le meilleur prêt possible, qu’il s’agisse d’un crédit immobilier octroyé à une SCI ou à une personne physique, ou encore d’un crédit professionnel octroyé à une personne morale.

Dans le premier cas, on recherchera avant tout le TAEG Taux Annuel Effectif Global le plus intéressant possible sur une durée suffisamment longue pour déduire les intérêts d’emprunt, alors que dans le second cas on recherchera davantage l’alliance entre crédit professionnel à taux attractifs et services annexes (compte bancaire professionnel, ouverture de crédit en compte, tarifs compétitifs pour le TPE Terminal de Paiement Électronique, etc.).

Quelle que soit votre situation, comparer les offres de crédit en ligne pour acheter un local commercial est indispensable pour trouver l’offre de crédit aux meilleures conditions du marché, mais également la plus adéquate en fonction de votre profil.