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Crédit pour un achat immobilier professionnel : conseils et simulation

Crédit pour un achat immobilier professionnel : conseils et simulation

L’acquisition de bureaux ou d’un local lors de la création, de la reprise ou du développement de l’activité professionnelle est souvent envisagée, en lieu et place de la location, par les entreprises.

Acheter permet à l’entreprise de constituer un patrimoine professionnel sans trop impacter le budget de fonctionnement. Un achat immobilier représente un investissement financier important. L’entreprise doit montrer patte blanche auprès des banques pour obtenir un crédit pour un achat immobilier professionnel. Elle doit notamment démontrer sa solvabilité et sa rentabilité. Quels sont les types de prêt éligible à un achat immobilier professionnel ? La réponse à suivre avec quelques conseils pour l’obtention du crédit et l’importance d’une simulation avant la recherche d’un partenaire financier.

Acquisition de bureaux ou locaux, quels crédits pour financer un achat immobilier professionnel ?

Le crédit professionnel finance les différents projets et besoins de l’entreprise : biens corporels et incorporels, investissements immobiliers, trésorerie. À un type de besoin correspond en principe un type de crédit particulier : crédit amortissable, crédit de trésorerie, crédit renouvelable, etc. En ce qui concerne le crédit pour un achat immobilier professionnel (bureau, local commercial, entrepôt), il peut être souscrit en nom propre via une SCI. L’entreprise verse ensuite un loyer mensuel à la SCI. Les loyers servent à rembourser l’emprunt. Le crédit peut aussi être souscrit directement par l’entreprise auquel cas, elle rembourse chaque mois une échéance d’emprunt à l’établissement prêteur. Voici plus en détail les trois types de crédits possibles.

Le crédit immobilier professionnel classique

Le crédit immobilier professionnel est exclusivement destiné à financer des bureaux ou des locaux strictement utilisés pour l’activité professionnelle. Il concerne en principe les TPE, les PME, les PMI, les associations ou les grands groupes. Sa durée varie en moyenne de 7 à 15 ans. Il s’agit donc d’un crédit professionnel à long terme. Le taux d’intérêt varie en fonction des risques pris par la banque prêteuse. Plus l’entreprise est solvable avec une rentabilité pérenne et plus le taux d’intérêt accordé sera bas.

Le prêt in fine professionnel

Le prêt in fine est un crédit professionnel à long terme d’une durée de 5 à 15 ans et à taux fixe. Sa particularité repose sur le remboursement du capital, en une seule fois, à la fin du crédit. Seuls les intérêts et l’assurance sont versés à la banque chaque mois, chaque trimestre ou chaque année. Le prêt in fine s’adresse aux professionnels ayant une capacité financière importante. Un nantissement sous la forme d’un produit de placement associé au prêt est requis pour garantir le solde du capital.

Le crédit-bail

Le crédit-bail consiste à louer son bien immobilier à une société crédit-bailleuse qui l’achète pour le compte de l’entreprise. En contrepartie, cette dernière verse des loyers mensuels et un premier loyer majoré faisant souvent office d’apport. À la fin du crédit, l’entreprise peut racheter le bien en levant l’option d’achat moyennant le paiement de la valeur résiduelle. Le crédit-bail est un crédit professionnel à moyen terme, variable de 2 à 7 ans. Le crédit-bail permet d’acquérir des bureaux ou des locaux professionnels sans impacter sur la trésorerie de l’entreprise.

Nos conseils pour obtenir un crédit pour un achat immobilier professionnel

L’achat immobilier professionnel a l’avantage d’augmenter le patrimoine de l’entreprise et in fine de la valoriser au moment de sa cession. En contractant un crédit, les intérêts de l’emprunt, mais aussi les frais annexes d’acquisition ou d’entretien sont déductibles du CA. Un achat immobilier inscrit à l’actif de l’entreprise facilite la négociation avec son partenaire financier. Mais la demande d’un crédit peut parfois s’avérer compliquée. La banque exige une solvabilité exemplaire, bien souvent une garantie comme un cautionnement ou une hypothèque et un apport de l’ordre de 30 %. Pour mettre toutes les chances de son côté, l’entrepreneur peut suivre quelques conseils :

  • Définir un projet immobilier adapté à l'activité professionnelle et aux ambitions futures de l’entreprise : budget, superficie des locaux, emplacement stratégique, etc.
  • Préparer en amont un dossier complet avec les documents obligatoires requis.
  • Réaliser un prévisionnel de financement, voire un business plan clair, structuré et de qualité.
  • Mettre en concurrence les différents organismes prêteurs.
  • Comparer minutieusement les offres et conditions de crédit pour choisir le bon partenaire.
  • Préparer son entretien avec le conseiller bancaire pour rassurer sur sa capacité financière et la rentabilité à long terme de l’entreprise.

La simulation d’un crédit pour un achat immobilier professionnel, pourquoi et comment la réaliser ?

Le prérequis en vue d'un crédit pour un achat immobilier professionnel est de réaliser une simulation du projet. Évaluer la faisabilité de l’investissement est essentiel avant d’entamer les recherches d’un partenaire bancaire. La simulation, via un outil dédié en ligne, permet de vérifier quasi instantanément son éligibilité au crédit. L’entreprise obtient un résultat chiffré avec comme éléments principaux :

  • le type de crédit ;
  • le montant de la mensualité ;
  • les taux d’intérêt du crédit et de l’assurance (TAEG, TAEA, TEG) ;
  • la durée du crédit ;
  • le coût total du crédit.

À découvrir ci-dessous deux exemples de simulation d’un crédit pour un achat immobilier professionnel.

Simulation d’un crédit immobilier professionnel pour financer l’acquisition d’un local commercial

Capital emprunté

Durée du crédit

TAEG

Mensualité hors assurance

Coût total du crédit hors assurance

300 000 €

120 mois

2 %

2 760,40 €

331 248 €

Simulation d’un crédit-bail professionnel pour financer l’investissement de bureaux

Capital emprunté

1er loyer majoré

Durée du crédit-bail

TAEG

Mensualité avec assurance

Coût total du crédit-bail

300 000 €

60 057,30 €

60 mois

2,9 %

4 501,82 €

330 166,50 €

En résumé, le crédit pour un achat immobilier professionnel est :

  • Soit un prêt immobilier.
  • Soit un prêt in fine.
  • Soit un crédit-bail.

En cas de refus d’un crédit bancaire classique ou pour les entreprises disposant d’un apport insuffisant, le crédit-bail reste la meilleure alternative. Cette location longue durée assortie d’une promesse de vente permet de déduire les loyers du résultat imposable sans impacter sur l’actif et la trésorerie de l’entreprise. Pour trouver un financement adapté, les entreprises peuvent mandater un courtier spécialisé en crédit professionnel. Il accompagne, aide à la mise en place du dossier et élabore la meilleure stratégie de financement. Le courtier négocie aussi les conditions du crédit, notamment le taux d’intérêt, grâce à un réseau de partenaires important.

 
 

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