Créer une agence immobilière : procédure, réglementation, étapes pour réussir

Le métier d’agent immobilier séduit chaque année de nombreux particuliers qui souhaitent se lancer et créer leur propre agence. Il faut dire que depuis plusieurs années, le marché de l’immobilier ne cesse de croître. En 2021, le milieu a connu un rebond après un léger ralentissement dû à la crise sanitaire et la tendance positive semble se poursuivre, comme en témoigne la multiplication des transactions. Néanmoins, pour se lancer, il est nécessaire de respecter certaines étapes et la réglementation en vigueur. Faisons le point dans ce dossier.

Quel projet d’agence immobilière ?

Il existe différentes structures pour créer une agence immobilière. Il est donc impératif de commencer par définir son projet avant de se lancer.

Quel champ d’activité ?

Vous pouvez tout à fait ouvrir une agence immobilière généraliste, qui propose tous les types de produits et de prestations, mais vous pouvez également vous démarquer en vous spécialisant dans un domaine d’activité. Vente ou location de biens, avec ou sans service de gestion locative, terrains ou constructions, biens classiques ou bien luxueux, biens atypiques… à vous de voir si vous souhaitez vous spécialiser.

Quel type de structure ?

On distingue essentiellement quatre catégories d’agences immobilières.

• L’agence immobilière indépendante : cette solution vous laisse une plus grande liberté en matière d’expertise et la possibilité de vous spécialiser en fonction du marché immobilier de votre secteur géographique, mais la concurrence est souvent plus rude.
• L’agence immobilière franchisée : si ce type d’agence vous laisse moins de liberté d’action, vous disposez d’une renommée déjà établie, d’une communication bien structurée et de supports déjà conçus et connus. Ce type d’agence est cependant rarement spécialisée et vous permet de proposer une large gamme de biens. En revanche, il vous faut reverser une partie de vos bénéfices à votre franchiseur.
• L’agence immobilière en réseau de mandataires indépendants : dans ce cas, vous créez une agence mère qui vous permet de travailler avec un réseau de mandataires immobiliers et ainsi bénéficier de leur expertise tout en conservant votre indépendance.
• L’agence immobilière en GIE (groupement d’intérêt économique) : cette solution se développe de plus en plus, car elle permet de mutualiser les expertises et de faire face aux grandes enseignes, mais la liberté n’est pas totale.

Bien définir son activité

Pour poursuivre votre projet de création d’une agence immobilière, il est impératif de définir votre activité en plusieurs étapes.

L’étude de marché

Si l’immobilier se porte bien en France, c’est un domaine au sein duquel la concurrence est féroce. Pour vous faire une belle place et répondre aux besoins du marché et de votre secteur géographique, une étude de marché reste le meilleur outil de base. Comparez les chiffres liés aux transactions immobilières, à leurs valeurs moyennes et aux chiffres d’affaires des agences sur plusieurs années. Si depuis 2008 le marché se développe nettement, il est encore difficile de bien définir les contours des conséquences de la crise sanitaire. Quoi qu’il en soit, les taux d’emprunt attractifs encouragent les transactions et l’année 2021 a connu un rebond certain après le ralentissement observé en 2020.

Pour vous donner toutes les chances de réussir, étudiez le marché immobilier de votre secteur et dressez-en un bilan. En vous basant sur le marché local et les besoins et les profils des habitants, vous pourrez ainsi mieux vous implanter dans le paysage et développer votre activité.

La stratégie commerciale

En fonction des données de l’étude de marché, vous pouvez définir votre activité et votre stratégie commerciale. Achats, locations, produits luxueux, immobilier local, terrains, espaces commerciaux ou bureaux, bien atypiques… basez-vous sur votre public cible et sur le marché local pour définir votre stratégie, vos prestations et vos tarifs.

Il est en effet fortement recommandé de vous appuyer sur les produits et les besoins de votre secteur pour définir votre activité, sans quoi vous risquez de ne pas attirer la clientèle.

Le business plan

Pour que votre projet d’agence devienne plus concret, il est recommandé de rédiger votre business plan. Ce dossier d’étude vous permet de mieux structurer votre projet, d’argumenter vos idées, de prévoir un développement à plus ou moins long terme, et ainsi de convaincre plus aisément les investisseurs potentiels et les établissements de prêt.

Pour quel statut juridique opter ?

Pour ouvrir une agence immobilière, il va vous falloir choisir un statut juridique sous lequel exercer votre activité. Pour faire votre choix, il est préférable de prendre en compte certains paramètres, comme la taille et la forme de votre agence, votre situation personnelle, etc.

Voici les principaux statuts qui s’offrent à vous.

L’entreprise individuelle (EI)

Si vous vous lancez seul en tant qu’indépendant, vous pouvez créer votre agence sous le statut d’entrepreneur individuel. Facile à créer et à gérer, c’est une solution séduisante.

En revanche, le statut d’EI ne permet pas de protéger le patrimoine personnel de l’entrepreneur en cas de difficulté et de dettes, car il ne prévoit pas de séparation pro/perso. Néanmoins, le statut d’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), relativement proche, permet de mieux préserver ceux-ci et d’éviter d’engager ses biens personnels en cas de créance.

Le statut de la micro-entreprise est également une possibilité. En revanche, le micro-entrepreneur engage son patrimoine personnel. Par ailleurs, les frais étant importants dans la pratique de cette activité, il est préférable d’éviter la franchise en base de TVA afin de la récupérer sur les dépenses engagées. Si ce statut est très attractif, il n’est pas le plus adapté à la création d’une agence immobilière.

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ou la société à responsabilité limitée (SARL)

Vous pouvez opter pour une SARL si vous créez votre agence immobilière entre deux et cent associés et qui comprend au moins un salarié. Il s’agit d’une forme d’entreprise facile à créer, mais qui est soumise à un certain cadre réglementaire. À noter toutefois qu’elle permet de protéger son patrimoine personnel, la responsabilité des associés étant limitée à leurs apports.

L’EURL est son pendant, mais dans le cadre d’une création à associé unique.

La société par actions simplifiée (SAS)

Une SAS est une forme de société très en vogue depuis quelques années. Facile à créer, elle se destine avant tout aux entrepreneurs qui souhaitent développer leur activité rapidement. Comme dans le cadre de la SARL, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, mais ce statut est plus simple à gérer et offre une plus grande liberté en matière de gestion.

Prévoir les investissements nécessaires

Pour vous lancer et créer votre agence immobilière, il vous faut prévoir vos investissements de départ pour être fin prêt à commencer et éviter les risques de mauvaises surprises.

Frais administratifs

Pour créer et faire fonctionner votre agence immobilière, il vous faudra anticiper de multiples frais, comme les frais d’immatriculation, les frais d’assurance de responsabilité civile, les frais de garantie financière, les frais de comptabilité, les salaires, etc.

Les besoins matériels

Pour exercer votre activité, il vous faudra prévoir l’achat ou la location d’un local commercial, mais également les frais d’aménagement et d’équipements (mobilier, fournitures de bureau, etc.), les frais de publicité et de communication, les frais pour le véhicule de fonction, etc.

Les frais de marketing et de communication

Pour espérer vous développer et attirer votre clientèle, vous devrez investir dans divers supports marketing et communication. Affichages, magazines, site internet, réseaux sociaux, cartes de visite… listez vos besoins.

Dressez des bilans financiers

Pour mieux vous préparer, construisez vos prévisionnels financiers pour les années à venir. Compte de résultat, bilan, plan de financement et budget de trésorerie prévisionnels sont indispensables pour une bonne gestion de votre activité.

Quelle règlementation suivre pour créer sa propre agence immobilière ?

Avant d’ouvrir votre agence immobilière, il vous faudra respecter la réglementation en vigueur.

Obtenir les documents indispensables à l’exercice de la profession d’agent immobilier

Pour exercer, il vous faut respecter certaines obligations.

• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle : cette assurance est obligatoire pour exercer. Elle permet de couvrir certains risques, essentiellement les dommages provoqués envers des tiers.
• Obtenir une carte professionnelle d’agent immobilier : la carte professionnelle d’agent immobilier est délivrée par la Chambre du commerce et de l’industrie (CCI). Ses références (numéro professionnel et lieu de création) doivent être mentionnées sur tous les documents administratifs et à destination des clients. Pour l’obtenir, il est indispensable de pouvoir justifier d’un diplôme dédié ou d’une expérience professionnelle, d’être en absence d’incapacité ou d’interdiction à exercer, de présenter une attestation de garantie de financement obligatoire ainsi qu’un extrait K-Bis de moins d’un mois (qui correspond à l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés).
• Ouvrir un compte bancaire dédié.

Les diplômes requis

Comme mentionné précédemment, il est nécessaire de pouvoir justifier d’une formation pour créer une agence immobilière. Deux solutions sont possibles.

• Obtenir un diplôme : une licence de droit, une licence d’économie, une licence de commerce, un BTS Professions immobilières, un BTS Comptabilité-gestion ou un DUT Carrières juridiques et professions immobilières.
• Justifier d’une expérience professionnelle : en l’absence de diplôme, il faut pouvoir justifier d’une expérience professionnelle d’au moins trois ans au sein d’une agence pour un titulaire du Baccalauréat ou d’au moins 10 ans pour les autres candidats.